شناسایی سه علت رکود مسکن در اولین ماه سال 99 - دیار سلمان

جهت دریافت خدمات قیمت درب ضد سرقت فلزی ایرانی با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان ارائه دهنده بهترین درب ضد سرقت ایرانی و خارجی میباشد.

به گزارش خبرنگاران سه علت برای این رکود شناسایی شده که حرکت بخشی از تقاضای اولیه مسکن به سمت بورس مهم ترین آن است. ماه گذشته خانه اولی ها در بعضی شهرهای عظیم با دو محرک اصلی و مکمل، سرمایه گذاری در بازار سهام را به انتظار برای کاهش قیمت مسکن ترجیح دادند. هدف این گروه آنالیز شده است.

اولین تصویر از معاملات خرید مسکن در همه شهرهای کشور از یک تغییر تازه در بازار کشوری املاک مسکونی خبر می دهد. آنالیز هااز تازه ترین شرایط معاملات مسکن در کشور به شناسایی پناهگاه جدید خانه اولی ها با هدف حفظ ارزش دارایی های نقدی، تقویت قدرت خرید محدود آنها و در نهایت بازگشت به بازار مسکن با سطح مناسب نقدینگی برای خرید واحد مسکونی منجر شد. خانه اولی هایی که پیش از این به دلیل جهش قیمت مسکن طی دو سال گذشته ابتدا مقصد جست وجوی خود در بازار مسکن را تغییر داده و با تغییر سطح انتظارات و ورود به بازار مسکن مناطق ضعیف تر سعی کردند با خرید یک واحد مسکونی ارزش نقدینگی خود را حفظ نموده و در آینده نسبت به تبدیل به احسن واحد خریداری شده به مسکن اصلی و مورد نظرشان اقدام نمایند در یک حرکت جدید، سرمایه های خود را که هم اکنون برای خرید یک واحد مسکونی کافی نیست به سمت یک پناهگاه جدید راهنمایی نموده اند.در سال 97 به دنبال جهش قابل توجه قیمت مسکن بخش قابل توجهی از خانه اولی هایی که سعی داشتند با استفاده از وام بانکی اقدام به خرید مسکن نمایند با شرایط تضعیف قدرت خرید روبرو شدند، این گروه از متقاضیان خرید مسکن که به دلیل جهش قیمت ها دیگر قادر به خرید مسکن اصلی برای سکونت در آن نبودند ترجیح دادند به منظور حفظ ارزش دارایی های نقدی خود اقدام به خرید واحدی با متراژ کمتر در محلات ضعیف تر نموده و آن را به بازار اجاره عرضه نمایند تا در آینده بتوانند با استفاده از پس اندازهای آینده اقدام به خرید مسکن اصلی برای سکونت نمایند. ادامه افزایش قیمت مسکن به خصوص در نیمه اول سال 98 موجب شد بخش قابل توجهی از این گروه از خریداران مسکن که از بازار مسکن سال 97 جا مانده بودند یا در سال 98 برای اولین بار به جمع متقاضیان خرید واحدهای مسکونی اضافه شدند حتی قادر به خرید مسکن در محلات ضعیف تر هم نباشند. این دسته از متقاضیان مسکن هم اکنون با توجه به بازدهی قابل توجه بازار سهام و رکوردزنی شاخص کل بورس، اقدام به راهنمایی سرمایه های خود به بازار سرمایه نموده اند به این امید که بتوانند با کسب سود قابل توجه در نهایت سطح بودجه و توان مالی خود برای ورود به بازار مسکن را تقویت نموده و با سطح مناسب نقدینگی برای خرید آپارتمان وارد بازار ملک شوند. بازار سهام هم اکنون به عنوان پناهگاه جدید خانه اولی ها نه تنها در شهر تهران بلکه در سایر شهرها و استان های کشور قابل شناسایی است.

بعد از جهش های مکرر بورس در سال گذشته و تداوم آن در امسال و رکورد زنی های مکرر در نرخ رشد شاخص کل بورس، از ابتدای امسال حجم ورود تازه واردها به بورس به شکل تصاعدی افزایش یافته است طوری که در فروردین ماه امسال بسیاری از خانه اولی ها تحت تاثیر رکوردزنی های مکرر بورس، برای تقویت سرمایه خود با هدف ورود به بازار مسکن و خرید آپارتمان موردنظرشان اقدام به راهنمایی سرمایه های ناکافی خود برای خرید مسکن به بازار سهام کردند. محرک اصلی این اقدام خانه اولی ها و تبدیل بازار سهام به پناهگاه جدید آنها، همان سود بالای فعالیت در بورس است. اما ناکافی بودن بودجه و قدرت خرید خانه اولی ها در بازار مسکن برای خرید واحدهای مسکونی را نیز می توان به عنوان محرک تکمیلی مهاجرت خانه اولی ها از حاشیه بازار مسکن به متن بازار سرمایه معرفی کرد.

این موضوع در کنار شیوع بیماری کرونا و در نتیجه کاهش رفت وآمدها به بازار مسکن دو اتفاق مهم و مرتبط را در بازار مسکن کشور رقم زد. همان طور که معاملات مسکن شهر تهران در اولین ماه از سال 99 با کاهش قیمت و همچنین کاهش شدید تعداد معاملات در مقایسه با تنها یک ماه قبل از آن یعنی اسفند 98 روبرو شد، در بازار کشوری مسکن نیز همین اتفاق در بازه زمانی مشابه رقم خورد.

بازار کشوری معاملات مسکن نیز در فروردین ماه نه تنها افت شدید حجم معاملات مسکن را تجربه کرد بلکه در این ماه میانگین قیمت مسکن در کشور نیز کاهش یافت. در فروردین ماه امسال تنها 4 هزار و 257 فقره معامله خرید مسکن در کل کشور به ثبت رسید. این میزان در اسفند ماه 98 معادل 24 هزار فقره معامله خرید مسکن و در فروردین ماه 98 برابر با 11 هزار و 200 فقره معامله خرید واحد مسکونی بود.

آمارها نشان می دهد حجم معاملات خرید مسکن در فروردین ماه امسال در مقایسه با فروردین ماه سال گذشته 62 درصد کاهش یافته است. این میزان سقوط در مقایسه با آمار اسفند ماه سال 98 برابر با افت 83 درصدی حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی بوده است.

آمارها در حالی از سقوط بی سابقه حجم معاملات خرید مسکن در کشور خبر می دهد که رکورد سقوط معاملات خرید مسکن به لحاظ تغییرات نقطه ای تعداد معاملات در فروردین ماه در کشور از میزان افت نقطه ای حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران در همین بازه زمانی شدیدتر بوده است. تعداد معاملات خرید مسکن در کشور در بازه زمانی فروردین ماه امسال در مقایسه با فروردین ماه سال گذشته در حالی کاهش 62 درصدی را تجربه نموده است که این میزان کاهش در همین بازه زمانی در شهر تهران معادل افت 60 درصدی بوده است.

آمارها همچنین نشان می دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل کشور در فروردین ماه امسال به 8 میلیون و 237 هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با میانگین قیمت مسکن کشور در اسفندماه(تورم ماهانه) 10 درصد کمتر است.در واقع میانگین قیمت مسکن در کل کشور در فروردین ماه امسال در مقایسه با یک ماه قبل از آن یعنی اسفندماه 98 بیش از 10 درصد کاهش یافت. فروردین ماه سال گذشته میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی فروخته شده در بازار کشوری مسکن 6 میلیون تومان بود. این موضوع نشان می دهد تورم نقطه ای مسکن در کشور مربوط به بازه زمانی فروردین ماه امسال، معادل 37 درصد بوده است. برمبنای آمارها و اطلاعات سامانه رهگیری مسکن که بخشی از مبایعه نامه های فروردین ماه در آن درج شده است هم اکنون سهم تهران از تعداد معاملات خرید مسکن در کل کشور حدود 29 درصد برآورد می گردد. این احتمال نیز وجود دارد که بخشی از معاملات صورت گرفته در فروردین ماه به دلیل شیوع بیماری کرونا در سامانه رهگیری ثبت نشده باشد و ثبت آنها به ماه بعد موکول شده باشد. با این حال آمارها نشان می دهد هم اکنون هم در تهران و هم در کل کشور رکود بازار مسکن سنگین تر شده است و تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی با افت شدید همراه شده است. این در حالی است که همزمان با کاهش تورم ماهانه مسکن در فروردین ماه شیب تورم نقطه ای مسکن نیز از بالای 50 درصد در سال 98 به 37 درصد در ابتدای سال 99 رسیده است. میانگین قیمت کشوری مسکن در پاییز 98 در مقایسه با پاییز 97 معادل 60 درصد افزایش یافته بود. شیب تورم نقطه ای مسکن در کل کشور در حالی در فروردین ماه امسال کاهش یافته و از بالای 50 درصد به 37 درصد رسیده است که در عین حال تورم ماهانه مسکن در این ماه منفی شد. آنالیز های کارشناسی در پاسخ به این سوال که چرا بازار معاملات مسکن در فروردین ماه امسال هم به لحاظ تورم ماهانه و هم به لحاظ تعداد معاملات خرید مسکن سیر کاهشی به خود گرفت نشان می دهد دست کم در ایجاد شرایط رکودی در بازار مسکن فروردین ماه امسال سه عامل عمده قابل شناسایی است. ضمن آنکه دامنه رکود مسکن در بعضی از شهرها و نقاط جغرافیایی کشور بیش از سایر مناطق بوده است. آنالیز های صورت گرفته بر پایه جزئیات قراردادهای فروش مسکن در استان ها و بعضی از شهرهای مهم کشور نشان می دهد شدیدترین رکود معاملاتی مسکن در فروردین ماه مربوط به شهرهای توریستی شمال کشور و بازار خرید و فروش ویلاهای مسکونی بوده است. در بعضی از این شهرها در فروردین ماه امسال تنها یک معامله خرید خانه به ثبت رسیده است. این در حالی است که در بعضی دیگر از شهرهای مناطق شمالی از جمله شهرهای بابلسر، محمودآباد، سلمان شهر، چمستان، آمل، رامسر و... تعداد معاملات خرید مسکن ثبت شده در سامانه رهگیری مربوط به بازه زمانی فروردین ماه امسال در هر کدام از این شهرها، کمتر از پنج فقره قرارداد بوده است. به این معنا که در هر کدام از این شهرها مجموعا کمتر از پنج فقره قرارداد خرید مسکن در فروردین ماه به ثبت رسیده است.

بیشترین میزان رکود معاملات خرید مسکن بعد از مناطق توریستی و شمالی کشور مربوط به شهرهای اطراف کلان شهرها و حومه شهرهای مادر بوده است. عمده متقاضیان اصلی بازار مسکن این مناطق حومه ای ساکنان و متقاضیان مصرفی مسکن در شهرهای مادر هستند که پیش از این به دلیل کمبود بودجه و ضعف قدرت خرید مسکن در شهر مادر، اقدام به ورود به بازار مسکن مناطق حومه ای و خرید آپارتمان در آنها می کردند. اما در شرایط فعلی به دلیل شیوع بیماری کرونا و اعمال قرنطینه و محدودیت های رفت و آمد به خصوص در فروردین ماه، میزان مراجعات برای خرید مسکن از شهر مادر به مناطق حومه ای به نزدیک صفر رسید. همین موضوع منجر به افت شدید تعداد معاملات خرید مسکن در این مناطق در فروردین ماه امسال شد. بعد از این مناطق بیشترین میزان افت معاملات خرید مسکن مربوط به شهر کرج بوده است. این شهر به دلیل نزدیکی به شهر تهران بیشترین اثرگذاری را از تحولات بازار مسکن تهران در مقایسه با سایر شهرها می گیرد. این در حالی است که در بعضی از مراکز استان ها همچون مشهد، تبریز و قم در فروردین ماه امسال تنها حدود 100 فقره معامله خرید مسکن به ثبت رسید. در هر کدام از مراکز استان های اصفهان، گیلان، ساری، قزوین، همدان، ایلام، گرگان، بندرعباس و بوشهر نیز تنها کمتر از 50 فقره معامله خرید مسکن به ثبت رسید. این موضوع حکایت از رکود سنگین در بازار کشوری معاملات مسکن در اولین ماه از سال 99 دارد.

دلایل عمده رکود سنگین معاملات مسکن در سال 99 را می توان در سه عامل مهم جست و جو کرد؛ اولین عامل رکوردزنی های پیاپی شاخص کل بورس و سودگیری بالای سرمایه گذاران بازار سرمایه از این بازار در ماه های اخیر است. همین عامل منجر به راهنمایی بخش قابل توجهی از سرمایه ها به خصوص سرمایه خریداران مصرفی به انگیزه افزایش سطح قدرت خرید و ورود مجدد با بنیه مالی قوی تر به بازار مسکن شده است.

آنالیز ها نشان می دهد تعداد متقاضیان مصرفی مسکن به خصوص خانه اولی های منتظر در حاشیه بازار مسکن که به بازار سرمایه مهاجرت نموده و آن را به عنوان پناهگاه جدیدشان انتخاب نموده اند بیش از متقاضیان سرمایه گذاری و سفته بازی بازار املاک مسکونی بوده است. علت دوم به رشد شدید قیمت مسکن در سال 98 مربوط می گردد. همچنین سومین علت مربوط به شیوع بیماری کرونا و در نتیجه عدم پذیرش مشتری از سوی مالکان آپارتمان هایی است که پیش از شیوع این بیماری قصد فروش ملک داشتند. واسطه های معاملات مسکن می گویند معاملات واحدهای مسکونی نوساز و کلید نخورده در اغلب موارد از این بابت با مشکل کمتری نسبت به واحدهای مسکونی چندساله که مالک در آن سکونت داشته است، روبرو شده است.

آنالیز ها درخصوص شرایط بازار معاملات مسکن کشور نشان می دهد هم اکنون عرضه فایل فروش نیز کاهش یافته است و تعداد متقاضیان خرید در بعضی موارد بیش از تعداد فروشنده های مسکن است. کاهش عرضه مسکن عمدتا به دنبال تغییر انتظارات مالکان درخصوص نحوه و میزان تعیین نرخ فروش واحدها تحت تاثیر نوسانات سایر بازارها از جمله بازار سهام و ارز،میزان معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار داده است. آنالیز ها همچنین نشان می دهد سایه بورس بر بازار مسکن کشور سنگین تر از بازار مسکن تهران است. چون افزایش ارزش نقدینگی یا افزایش دارایی مالی خانه اولی هایی که به بورس ورود می نمایند، قدرت خرید آنها را در بازار مسکن کشور بیشتر از بازار مسکن شهر تهران تقویت می نماید. چرا که سطح قیمت مسکن در شهر تهران به مراتب بیش از میانگین قیمت مسکن در سایر شهرها و به طور متوسط حدود دو برابر میانگین قیمت مسکن در کشور است.

تحولات کشوری پشت سر تهران

به گزارش دنیای اقتصاد در بازار مسکن همواره تغییر فازها (رونق یا رکود) و همچنین تغییر شکل نوسانات قیمت با فاصله زمانی بین تهران و سایر شهرها اتفاق افتاده است. تحولات معمولا در بازار مسکن تهران اتفاق می افتد سپس با تاخیر چند ماهه به سایر شهرها می رسد. البته این فاصله زمانی برای انعکاس تغییرات از بازار مسکن تهران به سایر شهرها در یکی، دو سال گذشته، خود با تغییر روبرو شده که البته علت آن هم تعیین است!

واقعیت آنکه، سرعت تغییر و تحولات در بازار مسکن طی سال 98 و البته سال 97 به قدری بالا بود که فرصت موقعیت یابی و همچنین تشخیص دقیق و درست اتفاقات مالی در بازار مسکن را برای غالب خریداران و سرمایه گذاران در این حوزه گرفت. خیلی از بسازو بفروش های پرکار در تهران از زیرپوست آنچه در بازار مسکن می گذرد با خبر نیستند و از روی عادت، با یک سبک قدیمی در حال فعالیت هستند. از طرفی، منشأ یا علل بعضی تغییرات در بازار ملک برای بعضی فعالان این بازار تا حدودی ناشناخته مانده است.

مرکز آموزش دنیای اقتصاد با طراحی یک برنامه جدید با نام دانستنی های ورود به بازار مسکن، اولین دوره این برنامه آموزشی را تحت عنوان راهنمای بازار مسکن 99 (به همراه خلاصه کاربردی تحولات ملکی 98) در تاریخ اول خرداد امسال به شکل حضوری و 30 اردیبهشت به شکل مجازی برگزار می نماید.

در این کارگاه قرار است مهم ترین خوراک اطلاعاتی مورد احتیاج طیف همواره حاضر در بازار مسکن برای هر نوع اقدام در سال جدید در اختیار مخاطبان و شرکت نمایندگان در کارگاه قرار بگیرد. منظور از خوراک اطلاعاتی، آمار تنها نیست بلکه تحلیل شرایط بازار از روی آمارها و داده های مستند به همراه توضیح مشاهدات از بازار و تشریح تحقیقات میدانی و یافته های حاصل از آن است.

کارگاه دانستنی های ورود به بازار مسکن در اولین برنامه با موضوع راهنمای بازار مسکن 99 میخواهد این بازار را با استناد به آمارهای رسمی و اطلاعات میدانی، به طیف فعال در این حوزه معرفی کند و شناخت فعالان بازار مسکن و همین طور افرادی که برای خرید مصرفی قصد دارند امسال وارد این حوزه شوند را افزایش دهد.

مجموعه وسیعی از انواع آمار و اطلاعات درباره متغیرهای بازار مسکن چه به شکل رسمی و چه به صورت شهودی وجود دارد که طبقه بندی آنها و همچنین تجزیه و تحلیل آنها می تواند ارتباطات معناداری بین بعضی پارامترهای درونی و بیرونی بازار مسکن با آنچه رخ می دهد یا رخ خواهد داد را تعیین کند. در این صورت است که یک فعال بازار مسکن با دید بهتر از قبل در این حوزه قدم برمی دارد.

طیف مخاطب این دوره شامل متقاضیان خرید آپارتمان، متقاضیان اجاره، سازنده ها، بساز و بفروش ها، موجران، خریدار و فروشنده زمین و سرمایه گذاران ساختمانی است.

دوره راهنمای بازار مسکن 99 (به همراه خلاصه کاربردی تحولات ملکی 98) که در قالب کارگاه آموزشی دانستنی های ورود به بازار مسکن برگزار می گردد حاوی هشت سرفصل است: مختصات بازار مسکن 98 (تهران و کشور)، ماجرای شکل گیری دوره های رکود و رونق مسکن (فرایند 28 ساله قیمت، شناسایی دوره های جهش و ریزش قیمت، عوامل تشدیدنماینده یا تخفیف دهنده تورم مسکن)، بازیگردانان بازار مسکن در سال جدید (کرونا، معمای زمین، حجم عرضه، ارز، مالیات های جدید ملکی و...)، ماجرای کسری عرضه مسکن، شرایط مصالح ساختمانی، بازار اجاره و مزیت منطقه ای اجاره داری، سبد وام های مسکن و تفاوت وام ها، چکیده مهم ترین پیش بینی های گروه منتخب از جامعه تحلیلگر مالی حوزه مسکن و چکیده تحلیل کارشناسان حوزه های بورس، ارز و اقتصاد کلان روزنامه دنیای اقتصاد درباره عوامل بیرونی موثر بر بازار مسکن.

متقاضیان شرکت در اولین دوره این برنامه که با عنوان راهنمای بازار مسکن 99 به همراه خلاصه کاربردی تحولات ملکی 98 برگزار می گردد، می توانند برای ثبت نام و کسب اطلاعات بیشتر با شماره تلفن های 87762411 و 87762416 تماس حاصل نمایند یا به آدرس اینترنتی مرکز آموزش گروه رسانه ای دنیای اقتصاد به نشانی tc.den.ir مراجعه نمایند.